Eskişehir'de taşınmaz uyuşmazlıkları üç ana başlıkta toplanır: mülkiyet ve tapu (iptal-tescil, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi), kira ilişkisi (kira tespiti, tahliye, uyarlama) ve imar-kamulaştırma süreçleri. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Kira Tespit ve Tahliye Yolları Karşılaştırması
| Konu | Kira Tespit Davası | Tahliye Davası |
|---|---|---|
| Amaç | Kira bedelinin güncellenmesi | Taşınmazın boşaltılması |
| Sık sebepler | 5 yılı aşan kira, TÜFE üstü talep, emsal karşılaştırması | Tahliye taahhüdü, ihtiyaç, temerrüt, 10 yıllık süre |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi (icra mahkemesi istisnası hariç) |
| Hesaplama aracı | Kira artış oranı hesaplama | |
Tapu ve Mülkiyet Uyuşmazlıklarında İzlenecek Yol
- Tapu ve kadastro kayıtlarını inceleyin — malik, şerh, ipotek ve takyidat durumunu belirleyin.
- Hukuki sebebi tespit edin — muvazaa, vekâlet kötüye kullanımı, ehliyetsizlik veya kadastro hatası.
- Dava öncesi ihtar ve delil tespiti — zamanaşımı işlemeden başvurun.
- Görevli-yetkili mahkemede dava — taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
- Tapuya şerh ve ihtiyati tedbir — dava süresince taşınmazın devrini önlemek için değerlendirilir.
Kentsel Dönüşüm ve Kamulaştırmada Dikkat Edilecekler
Riskli yapı tespiti, tahliye ve kira yardımı, müteahhit sözleşmeleri ve kamulaştırma bedelinin tespiti gibi süreçlerde idari başvuru süreleri hak düşürücüdür. Tebligatların usulüne uygunluğu, kıymet takdir raporlarına itiraz süreleri ve uzlaşma görüşmeleri dosya bazında takip edilmelidir.
Gayrimenkul faaliyet alanının genel çerçevesi için Gayrimenkul Hukuku sayfasını, kira mevzuatındaki güncel gelişmeler için kira hukuku yazısını ve oran hesabı için kira artış oranı hesaplama aracını inceleyebilirsiniz. Eskişehir'deki diğer çalışma alanları için Eskişehir Avukatlık sayfasına bakabilirsiniz.
Eskişehir Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tapu iptal ve tescil davası hangi durumda açılır?
Tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğu iddiasıyla açılır: muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, gabin veya imar-kadastro hataları en sık sebeplerdir. Dava, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira tespit ve tahliye davaları nasıl ayrılır?
Kira tespit davası, kira bedelinin günün koşullarına göre yeniden belirlenmesini sağlar; 5 yıldan uzun süreli kiralarda ve TÜFE sınırını aşan taleplerde gündeme gelir. Tahliye davası ise kira sözleşmesinin sona erdirilerek taşınmazın boşaltılmasını amaçlar: tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının temerrüdü ve 10 yıllık uzama süresi en sık sebeplerdir.
Tahliye taahhüdü hangi şartlarla geçerlidir?
Taahhüdün yazılı olması, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihinin açıkça yazılması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan taahhütler baskı altında alındığı gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Taahhüde dayalı tahliye için 1 aylık süre içinde icra takibi veya dava açılması gerekir.
Kira artışında yasal sınır nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, kural olarak tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınırı aşan artış şartları geçersizdir. Güncel oran ve örnek hesaplama için kira artış oranı hesaplama aracı kullanılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl işler?
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünemiyorsa açık artırma ile satış ve bedelin paylaştırılması yoluna gidilir. Görevli mahkeme sulh hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Eskişehir'de gayrimenkul davaları hangi mahkemelerde görülür?
Tapu iptal-tescil, kira tespit, tazminat ve elatmanın önlenmesi davaları asliye hukuk mahkemesinde; tahliye, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: Eskişehir'deki taşınmaz için Eskişehir mahkemeleri yetkilidir.
İlgili Mevzuat
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (eşya hukuku, m. 683-1027)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (kira sözleşmesi, m. 299-378)
Bu sayfadaki bilgiler bilgilendirme amaçlıdır; reklam amacı taşımaz. Hukuki seçenekler, somut dosyanın kapsamına göre değerlendirilmelidir.